Kupno mieszkania – czy to skomplikowana inwestycja?

Kupno wymarzonego mieszkania to często największa inwestycja w życiu.
Nabycie mieszkania na rynku wtórnym głównie oznacza zakup od osób prywatnych. Schemat działania nie jest prosty, ponieważ najpierw należy przebić się przez gąszcz ofert, później należy załatwić wiele formalności a kluczową kwestią jest realna ocena wartości nieruchomości i wysokości własnych możliwości finansowych. Zakup może być dokonywany w całości za gotówkę (w tym przypadku sprzedający bardziej jest skłonny do obniżenia ceny) lub częściowo za gotówkę i przy udziale finansowania z kredytu hipotecznego (wcześniej należy oszacować zdolność kredytową).
Trzeba pamiętać, że oprócz ceny mieszkania istnieją jeszcze inne koszty dotyczące transakcji, między innymi taksa notarialna, podatki, opłaty sądowe oraz dodatkowe: koszt przeprowadzki, ewentualnego remontu lub doposażenia lokalu.

Ogłoszenia przeglądamy przy uwzględnieniu potrzeb mieszkaniowych liczby osób, tak więc pierwszoplanowe znaczenie ma metraż, liczba pokoi i łazienek, typ kuchni (otwarta czy zamknięta), standard, wyposażenie oraz rozmieszczenie pomieszczeń, usytuowanie okien względem kierunków świata, balkon i piwnica. Dalej znaczenie mają: liczba kondygnacji, wysokość piętra, czy istnieje winda, materiał, z którego wybudowany jest budynek i w którym roku, rodzaj ogrzewania, miesięczne koszty utrzymania lokalu, otoczenie, sąsiedztwo oraz wiele innych…

Dla każdego najważniejsza jest lokalizacja.
Lokalizacja ma decydujący wpływ na cenę, im dalej od centrum miasta tym taniej. Istotnym elementem wpływającym na wybór osiedla mieszkaniowego jest rozwinięta infrastruktura z atrakcyjnym zapleczem handlowo-usługowym oraz możliwość dojazdu komunikacją miejską.

W momencie wyboru konkretnego mieszkania następuje negocjacja ceny oraz warunków transakcji, tutaj każda ze stron ma odmienne wyobrażenia. Jednak rzeczowo przeprowadzona dyskusja i sztuka kontrargumentacji doprowadza do porozumienia oraz ustalenia dogodnych zapisów w umowie.

Weryfikację stanu prawnego należy rozpocząć od ustalenia formy własności, sprawdzenia wiarygodności dokumentów i oświadczeń sprzedającego.

Na rynku nieruchomości funkcjonują różne formy własności, ale najczęściej klienci rozpatrują dwie: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (ograniczone prawo rzeczowe), dla którego może ale nie musi być założona księga wieczysta oraz lokal stanowiący odrębną nieruchomość (pełna własność) wraz z nierozerwalnie związanym z nim udziałem w częściach wspólnych budynku i udziałem w działce gruntu. Grunt pod budynkiem może stanowić własność lub użytkowanie wieczyste – to ma duże znaczenie dla późniejszych opłat.
Różnica pomiędzy nimi jest właściwie niewielka, ale obie formy własności dają pełne prawa do lokalu.

Najważniejszym elementem przy weryfikacji dokumentów jest podstawa nabycia lokalu, dlatego należy dokładnie przestudiować wszystkie zapisy, żeby nie kupić mieszkania z niebezpiecznym roszczeniem lub ograniczeniem takim jak np. służebność osobista. Drugim czynnikiem jest zbadanie czy lokum nie jest zadłużone, nie ma hipotek lub innych obciążeń. Warto też poprosić o zaświadczenia z administracji o braku zadłużeń. Aktualny stan księgi wieczystej (jeśli lokal ma założoną księgę) można sprawdzić w Internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: http://ekw.ms.gov.pl , gdzie wystarczy podać numer księgi. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu niezbędne jest stosowne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Potrzebne też będzie zaświadczenie, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy. Ważna jest też informacja czy pod danym adresem jest prowadzona działalność gospodarcza.

Po zachowaniu środków ostrożności i pozytywnym wyniku kontroli, wystarczy już podpisać umowę przedwstępną (pamiętając o wcześniejszych ustaleniach) i wpłacić zadatek, który służy do zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania traci wysokość zadatku – jeśli sama go dała. Jeśli przyjęła – jest obowiązana go zwrócić w dwukrotnej wysokości.

W sytuacji kiedy transakcji towarzyszy finansowanie z kredytu, gromadzimy niezbędne dokumenty. Następnie należy przygotować wniosek do banku, poczekać na decyzję i podpisać umowę kredytową. Potem już tylko zostanie spotkanie z notariuszem w celu zawarcia aktu umowy kupna. Podpisanie umowy przyrzeczonej zobowiązuje nas do spełnienia warunków wynikających z umowy wstępnej i kredytowej. Po przelaniu środków finansowych przygotowujemy protokół zdawczo-odbiorczy dotyczący przekazania lokalu, następnie zawieramy umowy z dostawcami mediów oraz zgłaszamy się do administracji.

Od tego momentu możemy odetchnąć z ulgą, cieszyć się nowym wymarzonym mieszkaniem i zaprosić znajomych na parapetówkę.

Powyższy przykład nie wyczerpuje wszystkich zagadnień i jest tylko elementarnym wskazaniem z wielu przypadków.
Każda transakcja jest inna, tak jak różne są nieruchomości i strony umowy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *